Il richiamo del mattone: la bolla immobiliare cinese

Il richiamo del mattone: la bolla immobiliare cinese


Ad oggi, il 90% dei cinesi possiede una casa.1 Di fatto, la crescente spesa nel mattone non è motivata da ragioni abitative, bensì si compra per speculare. Ad aumentare è infatti l’acquisto di seconde e terze case.


LA PROPRIETÀ IMMOBILIARE IN CINA

Il sistema legale immobiliare è regolato dal Congresso Nazionale del Popolo e dai suoi comitati permanenti. Durante il periodo maoista erano le unità di lavoro, imprese statali, che fornivano la casa agli impiegati. In base alla Costituzione cinese del 1982, la proprietà urbana è rimasta di proprietà dello Stato. La legge di revisione della Costituzione del 12 aprile 1988, però, ha accolto il trasferimento del diritto d’uso della proprietà immobiliare. In base a ciò, oggi in Cina si distingue il titolo della proprietà dall’uso della stessa.

Il trasferimento del titolo di proprietà in Cina avviene, pertanto, sotto forma del trasferimento del diritto di usare la proprietà. Per acquistare un diritto d’uso della proprietà, l’acquirente deve firmare un contratto con l’autorità locale preposta e pagare una data quota. Il diritto è garantito per il termine stabilito dal contratto, che in genere varia dai 40 anni per uso commerciale, 50 anni per uso industriale e 70 anni per uso residenziale.2

LO SVILUPPO IMMOBILIARE E L’AMPLIAMENTO DELLA BOLLA

Le protagoniste dell’attuale sviluppo immobiliare del Paese non sono le megalopoli come Pechino e Shanghai. Al contrario, l’attenzione è focalizzata sulle cosiddette città di “terzo livello” e “quarto livello”. Si tratta di città il cui numero di abitanti si aggira attualmente intorno ai 3-4 milioni e in cui, si prospetta, si concentrerà il futuro aumento della popolazione, che secondo le stime raggiungerà 1.4 miliardi nel 2030, registrando un aumento del 4.0% rispetto al 20173.

Inoltre, sarà in queste città che si concentreranno due flussi di migranti interni: coloro che si muoveranno dalle campagne alle città in cerca di prospettive lavorative più allettanti, un fenomeno che va ormai avanti dal 1978, anno delle riforme di apertura e modernizzazione promulgate da Deng Xiaoping, e coloro i quali arriveranno dalle megalopoli come Pechino e Shanghai dalle quali, con l’obiettivo di decongestionarle, le autorità hanno allontanato i cosiddetti mingong, ovvero i lavoratori migranti arrivati dalle campagne. Ad essi le città di terzo e quarto livello offriranno, a differenza delle megalopoli, la possibilità di ottenere l’ambitissimo hukou4 urbano, il permesso di residenza che permette di accedere a servizi e diritti negati a chi possiede l’hukou rurale e riservati soltanto ai residenti di città.5

Dunque palcoscenico dello sviluppo immobiliare sono proprio queste città di grandezza minore e le campagne ad esse circostanti, i cui suoli adibiti ad uso agricolo cambiano destinazione attraverso l’innalzamento di complessi alti decine di piani. Gli abitanti di questi terreni neourbanizzati vengono rimborsati con un compenso in denaro e con appartamenti nuovi, i quali diventano, generalmente, poi fonte di reddito. Queste persone infatti diventano rentiers, ovvero aspettano che il valore dell’immobile salga per rivenderlo ed ottenere così profitti. E la certezza che il prezzo dell’immobile salirà sembra essere assai diffusa.

Di conseguenza, sono in tanti a rispondere al richiamo dell’investimento nel mattone. Nel primo semestre del 2018, gli investimenti in progetti di sviluppo immobiliare sono aumentati del 14% e le banche hanno aumentato la concessione di mutui del 20%6 nonostante in realtà le condizioni per accedere a un mutuo in Cina siano piuttosto stringenti ed almeno il 30% del prezzo d’acquisto debba essere pagato in contanti7.

Ad ogni modo, se i prezzi continuano a salire è proprio perché le persone continuano ad investire nel settore immobiliare, cavalcando l’onda dell’urbanizzazione in crescita unita all’allentamento monetario. Ciò inoltre conduce al fenomeno delle “città fantasma”, ovvero città i cui appartamenti sono per lo più vuoti: nessuno vuole viverci o affittarli, il loro fine è solamente speculativo.8

I TENTATIVI PER RAFFREDDARE IL MERCATO

Le case vengono costruite per essere abitate, non per la speculazione” ha affermato Xi Jinping durante il XIX Congresso del PCC lo scorso ottobre 2017.9 In realtà, la bolla immobiliare cinese non è una novità, le sue origini risalgono ai primi anni 2000 ed il governo ha condotto vari esperimenti nel corso degli anni per contenerla, allentando poi i controlli una volta che la situazione si fosse stabilizzata10. Si tratta del cosiddetto sistema di “Home Purchaising Restrictions”: anticipi maggiori per chi compra più case, utilizzo della tassazione come incentivo o disincentivo a comprare case in determinati posti, controllo dei flussi di denaro destinati alla costruzione e lotta alla corruzione, manovre attraverso cui il governo tenta di evitare squilibri eccessivi.11

I governi municipali di Pechino e Shanghai nel 2017, ad esempio, hanno messo all’asta terreni pubblici con l’obiettivo di farli acquistare da società immobiliari che sviluppano progetti di solo affitto. Da parte loro, le banche hanno offerto linee di credito esclusive rivolte alle società costruttrici per finanziare i progetti di affitto.12 Lo scopo è quello di sviluppare concezioni abitative che siano alla portata di cittadini di basso reddito, una missione già fallita nel 2015 a causa di limitate supplies, corruzione e costi più alti delle aspettative.13

Diversi sono stati, inoltre, nel corso degli anni, gli esperimenti di raffreddamento del mercato condotti in varie città cinesi, utilizzando formule diverse a seconda dei casi. I residenti della città di Zhengzhou, nello Henan, già in possesso di due proprietà ed i non residenti che ne posseggono una non potranno acquistare altre case di oltre 180 mq. A Chengdu, invece, nella provincia del Sichuan, in alcuni quartieri sarà permesso esclusivamente l’acquisto di una sola casa e chi ne vorrà comprare una seconda dovrà pagare il 40% del prezzo in contanti. Infine, a Jinan, nello Shandong, chi possiede già tre proprietà non potrà acquistarne altre e il pagamento per l’acquisto della prima casa comporterà un versamento in contanti del 30% del prezzo, rispetto al precedente 20%.14

LA TASSA SULLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE

Al momento, il sistema economico cinese non concepisce l’esistenza di una tassa nazionale sulla proprietà immobiliare15, ma in seguito alle dichiarazioni rilasciate poco dopo il XIX Congresso del PCC da Xiao Jie, al tempo Ministro delle Finanze, sembrerebbe che la deadline per le procedure legislative e la rifinitura dei dettagli sia fissata al 201916. Ciononostante, nel 2011 sono stati condotti due diversi esperimenti nelle città di Shanghai e Chongqing. A Shanghai fu applicata un’aliquota dello 0,6% sul 70% dello stimato valore di mercato su tutte le case, ad eccezione della prima, possedute dalle persone ufficialmente registrate come residenti locali attraverso il sistema degli hukou. Vi erano delle esenzioni per le famiglie il cui spazio pro capite dell’appartamento era inferiore ai 60 mq, e l’aliquota scendeva allo 0,4% se il prezzo per mq della proprietà era inferiore al doppio del prezzo medio delle nuove case della città nell’anno precedente.

Chongqing ha mirato invece a restringere la domanda di proprietà di lusso, imponendo una tassa individuale ai possessori di ville ed altre proprietà residenziali in nove distretti urbani della città dove i prezzi delle case nuove sono maggiori di due volte rispetto al prezzo medio. Anche i proprietari non registrati come residenti locali erano coperti dalla tassa, la quale veniva riscossa con un’aliquota dello 0,5%, 1% o 2% del prezzo d’acquisto.

Ad ogni modo l’implementazione si è rivelata fallimentare, con un gettito fiscale piuttosto esiguo. Pertanto, non sono stati condotti altri esperimenti, nemmeno in altre città. Tuttavia, il Premier Li Keqiang ha rilasciato a gennaio delle linee guida per incoraggiare le autorità locali a trovare sistemi innovativi di allocazione delle risorse, includendo l’ipotesi di una imposta sugli immobili.

In molti Paesi, tra cui Singapore e gli Stati Uniti, l’introduzione di una tassa del genere ha determinato il controllo dei prezzi degli immobili. L’imposta mirerebbe a ridurre i possedimenti dei proprietari che detengono più case, il che aumenterebbe l’offerta immobiliare a disposizione ed arginerebbe la speculazione che sta alimentando l’aumento dei prezzi. Ciò inoltre servirebbe a diminuire il profondo divario di ricchezza che caratterizza il Paese. Le autorità locali, però, si sono mostrate riluttanti, preoccupate che una tassa del genere possa impattare la domanda, ridurre il valore delle proprietà e raffreddare eccessivamente il mercato.

Secondo alcuni accademici, nel breve periodo il gettito fiscale raccolto sarebbe inferiore alle rendite derivanti dalla vendita degli immobili, andando a minare le finanze dei governi locali. I tentativi del governo per limitare la bolla hanno quindi incontrato resistenza, arrivando anche a proteste, a volte violente. Quindi, per ragioni di stabilità politica, “la casa non si tocca”.17 Sorge spontaneo chiedersi se siano i cittadini a tenere in pugno il governo o viceversa. Probabilmente si può parlare di complicità, identificando nei maggiori investitori immobiliari proprio gli alti funzionari e definendo quindi la bolla immobiliare cinese come una bolla garantita.18

PERCHÉ LA QUESTIONE HA RISONANZA INTERNAZIONALE

Il mercato immobiliare cinese è di fondamentale importanza per la prosecuzione della crescita economica del Paese, nonostante si cerchi di indirizzare la crescita in altri settori come innovazione, nuove tecnologie, e prodotti ad alto valore aggiunto (si veda il piano “Made In China 202519”).

Di fatto, però, il mercato immobiliare e delle costruzioni traina una serie di altri mercati: dall’acciaio alla plastica; dagli impianti di riscaldamento alle lampadine; dall’ interior design ai sanitari. L’ipotesi che il mercato immobiliare cinese, i cui numeri come sempre quando si parla di Cina sono enormi, si possa fermare, rappresenterebbe un vero e proprio disastro. Moltissime aziende, sia locali che straniere, ne risentirebbero fortemente. 20 Si calcola che il 30% del PIL cinese dipenda dal settore immobiliare21 e che, citando il giornalista Gabriele Battaglia: “il mattone cinese sia la single asset class di maggiore impatto sul PIL globale, di cui rappresenterebbe circa il 2-3 per cento. Un suo crollo avrebbe ricadute pesanti anche a livello internazionale.”22

In conclusione, per ora i prezzi delle case continuano a salire, aumentando la sproporzione rispetto alle possibilità dei cittadini che, pur di acquistare, si indebitano.


Note

1 https://www.idealista.it/news/immobiliare/internazionale/2018/01/29/125137-la-cina-inizia-il-piu-grande-esperimento-immobiliare-della-storia

2 http://www.cina.ws/mercato-immobiliare-cinese.html

3 https://www.euromonitor.com/china-in-2030-the-future-demographic/report

4 L’hukou è un sistema di certificazione di residenza della Repubblica Popolare Cinese, che, oltre a registrare l’area di residenza di una persona, include informazioni identificative e dati personali su di essa e, essendo rilasciato per nuclei familiari, è anche utilizzato come registro familiare in diversi ambiti amministrativi. Questo sistema ha origini nellantica Cina imperiale. Ristituito nel 1958, il suo scopo era quello di distinguere la popolazione cinese rurale da quella urbana e dunque i lavoratori delle Comuni agricole da quelli delle “Unità di Produzione” (danwei) cittadine. Se lo stato maoista creò un simile sistema fu per imporre un rigido controllo sugli spostamenti della popolazione, evitando una caotica ed eccessiva urbanizzazione, tipica dei momenti di rapido cambiamento e modernizzazione sociale, come quello che la Cina affrontava ai tempi. Sostanzialmente, l’hukou stabilisce differenti diritti per cittadini provenienti da diverse aree geografiche, perché i programmi per l’assicurazione sociale, il benessere sociale e l’assistenza sociale sono finanziati a livello locale.

6 https://www.internazionale.it/notizie/gabriele-battaglia/2018/10/04/cina-bolla-immobiliare

8 https://www.nytimes.com/2018/01/22/business/china-housing-property-tax.html

9 https://www.bloomberg.com/news/articles/2018-01-24/xi-seeks-to-tame-china-s-wild-property-market-with-rental-push

10 https://www.economist.com/china/2018/02/15/china-is-trying-new-ways-of-skimming-housing-market-froth

12 https://www.idealista.it/news/immobiliare/internazionale/2018/01/29/125137-la-cina-inizia-il-piu-grande-esperimento-immobiliare-della-storia

14 https://www.ilsole24ore.com/art/casa/2016-10-02/cina-nuovi-timori-bolla-immobiliare-161615.shtml?uuid=AD6PkwUB

15 https://supchina.com/2018/03/07/property-tax-china-2019/

16 https://www.scmp.com/business/china-business/article/2125092/china-property-tax-based-appraisal-value-legal-process-be

19 Made in China 2025 è il piano con cui Pechino mira a diventare autosufficiente nell’alta tecnologia entro il 2025.

21 https://www.bloomberg.com/view/articles/2018-06-24/why-china-can-t-fix-its-housing-bubble

 

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Fabrizia Candido

Fabrizia Candido

Fabrizia si è laureata nel 2016 in Lingue, Lettere e Culture Comparate (cinese, tedesco e francese) presso l’Università degli Studi di Napoli l’Orientale dopo aver trascorso sei mesi presso l’Université Paris Diderot nell’ambito del progetto Erasmus. Nel 2017 ha conseguito un master in Global Marketing, Comunicazione e Made in Italy ed ha seguito un percorso formativo sulla Cultura d’Impresa ed i mercati cinesi presso Unicredit Spa. Iscritta al corso di laurea magistrale in Relazioni e Istituzioni dell’Asia e dell’Africa (con curriculum Cina) nuovamente presso l’Università degli Studi di Napoli L’Orientale, nel 2018 Fabrizia ha studiato per sei mesi presso l’Università Fudan di Shanghai (复旦大学) grazie alla borsa di studio dello 汉办.

Sinologa appassionata di giornalismo, storia e politica internazionale, Fabrizia infine coordina la sezione “Asia/Oceania” del settimanale di geopolitica online MSOI ThePost.

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